Resnična zgodba

Nastja in Bojan, stara 34 let, želita kmalu rešiti stanovanjski problem. S sinom namreč že več let živijo v najemniškem stanovanju v Ljubljani. Do sedaj niso imeli možnosti za nakup lastnega stanovanja, zdaj pa bi jim banka za to odobrila kredit oz. imajo več variant rešitve za to.

Vzrokov je več. Prvi je, da so podedovali enosobno stanovanje v Mariboru. Drugi pa je ta, da je Nastja dobila službo (plačana je po avtorski pogodbi), prej je bil zaposlen le Bojan (za nedoločen čas).

Svetoval jima je Peter Gospodarič, strokovnjak s področja davkov, računovodstva in financ.

Je pravi čas za prodajo nepremičnine?

Odgovoriti na vprašanje, ali je sedaj pravi čas za prodajo oz. nakup nepremičnine, je v tem trenutku zelo nehvaležno. Na eni strani trenutne razmere na trgu kažejo, da se je le-ta povrnil na raven pred krizo in to tako po obsegu transakcij kot tudi po cenah. Na drugi pa (še) ni prišlo do napovedovane razprodaje stanovanj velikih gradbincev, ki jih je že zajel val prisilnih poravnav in stečajev, a se bo takšna situacija morala kamlu urediti. V prostih tržnih razmerah bi to nujno povzročilo padec cen nepremičnin podoben tistemu, ki so mu bili priča ob nastopu krize v Združenih državah Amerike. Res je, da o tem poslušamo že zelo dolgo, bi pa v danem trenutku priporočal, da se z nakupom počaka do konca leta, ko bodo omenjeni insolventni postopki prešli v konkretnejše faze.

V konkretnem primeru, kjer bi šlo za prodajo in hkraten nakup nepremičnine, pa jima gredo bolj na roko razmere padajočih cen, saj se bo s tem znižala razlika med vrednostjo stanovanja, ki ga prodajata in stanovanjem, ki ga kupujeta. Zato bo tudi potreben znesek potrebnega kredita ob nakupu sicer dražjega stanovanja manjši, kot bi bil sicer.

Sprašujeta se, če je nevarno v današnjem času vzeti kredit za približno 25 do 30 let? Na kaj morata biti pozorna, ko bosta na banki vzela kredit in pri tem podpisala pogodbo.

Vedno; četrt stoletja je dolga doba in temu sorazmerna je tudi izpostavljenost kreditojemalca tveganjem. Predvsem se je pri dolgoročnem zadolževanju potrebno zavedati, da je to odločitev, s katero bo potrebno živeti dolgoročno in temu ustrezno tudi sprejeti odločitev, ki bo tako dolgo tudi zdržala v povsem konkretnih okoliščinah.

Ob izbiri banke, načinu financiranja ter višini kredita je potrebno oceniti predvsem naslednje tri dejavnike tveganja: najprej morata določiti del razpoložljivega družinskega dohodka, ki ga lahko namenita za poplačilo kredita. Nato je potrebno razmisliti še o dveh dejavnikih tveganja, na katere ne bosta imela vpliva, t. j. spremembi (temeljne) obrestne mere ter valutnem riziku.

Pri dolgoročnih kreditih se je potrebno v največji možni meri izogniti vsem dejavnikom tveganja, na katere nimamo vpliva. Najlaže se je izogniti valutnemu tveganju, in sicer tako, da posojilo najameta v valuti, v kateri prejemata prihodke, t. j. v evrih. Ta dejavnik tveganja bo tako odpadel, veliko lažje pa bo tudi oceniti vpliv gibanja obrestne mere na mesečni obrok.

Na podlagi predvidenega gibanja družinskega proračuna, ob upoštevanju gibanja bodočih prejemkov in izdatkov, je potrebno določiti največji mesečni znesek, ki ga lahko namenita za poplačilo kredita. Tu si morata biti povsem na jasnem, koliko si lahko privoščita.

Spremenljiva ali fiksna obrestna mera?

Z banko lahko višino obrestne mere določite na dva načina: tako, da se spremenljiva temeljna obrestna mera (praviloma tri- ali šestmesečni EURIBOR) poveča za pribitek, oz. obrestno mero določite v fiksni vrednosti. Za dolgoročne stanovanjske kredite se trenutna skupna spremenljiva obrestna mera (EURIBOR + pribitek v višini 2,50 odstotkov do 3,00 odstotkov) giblje med 3,50 odstotkov do 4,00 odstotkov letno, fiksna pa okoli 6,50 odstotkov letno. Razlika med višino spremenljive in fiksne obrestne mere povzema rizik spremembe temeljne obrestne mere (EURIBOR).

Trenutno je kredit po spremenljivi obrestni meri cenejši, vendar pa kaže, da se bo trend zviševanja temeljne obrestne mere nadaljeval, do kam pa bo segel, žal ni mogoče napovedati.

Modro se je držati splošnega pravila, da je priporočljivo pri dolgi odplačilni dobi kredita in mesečnem obroku, ki je na samem robu zmožnosti družinskega proračuna, izbrati kredit s fiksno obrestno mero ter da lahko v obratnem primeru, ko imamo na voljo več rezerve, in krajša kot je odplačilna doba, najamemo kredit po spremenljivi obrestni meri.

Ravno tako moramo razumeti tudi način obračunavanja obresti in odplačevanja glavnice, kjer se pri dolgoročnih kreditih v začetnih obrokih obresti plačujejo v bistveno višjem deležu. Pomembnejše odplačilo glavnice pa nastopi nekako po koncu prve tretjine obdobja odplačevanja, zato ima v tem prvem obdobju gibanje obrestne mere še posebej pomemben vpliv na višino mesečnega obroka. Slednje bosta lahko videla iz vsakega amortizacijskega načrta, ki ga bo pripravila banka, zato ga vselej zahtevajta.

Pri banki zato poskušajta doseči najem kredita po spremenljivi obrestni meri ob dogovoru, da lahko (brezplačno) spremenita spremenljivo obrestno mero v fiksno.

Odplačilna doba bolj kot karkoli drugega vpliva na razliko med glavnico in seštevkom mesečnih obrokov. Daljša kot je odplačilna doba, večja bo ta razlika, zato pri banki povprašajta za možnost brezplačnega skrajšanja odplačilne dobe kredita oz. njegovega predčasnega poplačila z najemom novega. V primeru povečanja razpoložljivega dohodka, bosta lahko s skrajšanjem odplačilne dobe, privarčevala največ.

Stroški najema kredita in poslovanja z banko?

Glede izbire med hipoteko, zavarovanem pri zavarovalnici oz. poroštev, pri dolgoročnih kreditih praviloma niti banka nima veliko pogajalskega prostora, kljub temu pa je vredno poskusiti s cenejšo varianto: zavarovanjem pri zavarovalnici oz. s poroki.

Pri najemu kredita bo banka najverjetneje ponudila dodatne ugodnosti, če bosta postala njena komitenta, zato je tudi to faktor, ki ga je smiselno upoštevati. Pri stroških kot so, npr. obrestna mera na limit, stroški odobritve limita, stroški vodenja računa, elektronsko bančništvo, provizije, stroški kreditnih kartic ipd., gre sicer za manjše zneske, vendar se ponavljajo mesečno oz. letno in na koncu lahko predstavljajo visok znesek, ki ga je smiselno prišteti k mesečnemu obroku, ko primerjate ponudbe različnih bank.

Prioritete!

Torej: temeljito in večkrat premislita kakšen mesečni obrok si lahko privoščita danes in kakšnega na dolgi rok, nato pridobita čim več ponudb - ne pozabita na amortizacijske načrte različnih bank in povprašajta jih za dodatne ugodnosti oz. tekoče stroške poslovanja.

Novo stanovanje pa začnita iskati šele, ko bosta natančno vedela, kakšen kredit oz. mesečni obrok odplačila si lahko privoščita.